Resumo da tese: A transferência particular da posse e dos direitos sobre o imóvel, ainda que comunicada ao município antes do fato gerador, não elimina o vínculo jurídico dominial do proprietário registral nem afasta sua legitimidade para responder pelo IPTU.
Contexto da discussão: Em execução fiscal de IPTU dos exercícios de 2002 e 2005, as instâncias ordinárias acolheram exceção de pré-executividade por ilegitimidade do proprietário registral, porque a cessão da posse havia sido comunicada ao fisco municipal. A Segunda Turma reformou o entendimento com base no art. 34 do CTN, que admite como contribuintes o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título, e no Tema 122/STJ, segundo o qual tanto o promitente comprador quanto o proprietário que permanece no registro podem responder pelo tributo, cabendo à lei municipal eleger o sujeito passivo. Pelos arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, a propriedade só se transfere com o registro do título, e o art. 123 do CTN impede que convenções particulares sejam opostas à Fazenda Pública. A comunicação ao município pode revelar o possuidor, mas não produz os efeitos do registro.
Referências:
Informativo STJ nº 908 | Tribunal: STJ
Processo(s): REsp 2.294.977-SC – Segunda Turma, por unanimidade, julgado em 20/10/2026
Relator: Ministro Francisco Falcão